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沈彬律师的电线杆子

灯要放在上头,盐不能失去咸味

 
 
 

日志

 
 

道德批判“退房潮”,很幼稚  

2009-01-20 11:55:48|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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那边厢黑人的儿子当上了总统,世界向“左”打了个弯;这边厢某些中国人还摇着“市场至上”“契约精神”的旗子。大哥,这东西过气了。中国的“市场原教旨主义者”把市场、契约等等意识形态化,把经济发展的终极意义,乃至人生价值,都寄托在这劳什子上,得了“市场经济幼稚病”。

 

陈军先生的《“集体退房”中谁在违背契约精神》(见《东方早报》119日)一文中说:自去年底以来,多家楼盘遭遇了业主集体拒绝收房,业主提出种种质量问题,其实是因房价下跌而拒绝收房。陈先生就此指出:集体退房“反映的是所有参与者都缺乏承担投资风险的契约精神”。显然陈先生把“契约精神”神圣化、道德化,狭隘地理解成“愿赌服输”,是误读。

 

首先,从行文可以看出陈先生缺少必要的法律训练,对相关概念拿捏得并不准确。很多没有起草过合同的人,才会把合同看得过于神圣,不容违反。

从“知识考古学”的角度看,与一般人的想象相反,人类是先有违约,后有合同书的,立合同就是为了防止违约。美国很多法学院合同法的第一课,可不是教你契约精神,而是违约救济,签合同时就得想到对方、己方都可能违约,就得在合同里埋下“雷”。

从房产买卖合同看,如果房价上涨的幅度大于合同规定的违约金,房产商就会选择支付违约金,撕毁合同高价另卖;同理,房价下跌,消费者也会找出理由来退房。这是一个利益选择,本身并不需要道德评价。“那合同里订的房产商的违约成本很低,消费者的违约成本却很高啊?”这才是现实中房地产业的真问题,照理说合同是双方协商的结果,房产商却利用其知识优势,再加上中国不动产交易还没有形成律师直接参与的制度,所以消费者处境很不公平,在合同里被埋下很多“雷”。比如,合同里往往规定房产商晚交房子一天,违约金为千分之零零几,算下来就是几块钱一天;而消费者晚交一天的房款,合同里却有很高的罚则。在这个房产的冬天,正是消费者改变游戏规则的良机。

 

 

其次,陈先生说退房是“契约合同正遭受到利益挑战”,这是本末倒置。契约即是合同,合同即是契约,非要说成“契约合同”无非是增加其严肃性,貌似不可侵犯状。但合同本身的目的是什么?不就是维护利益吗?其本身不是目的,而是手段,当事人为了利益最大化,当然选择违约,承担违约成本啦。那多缺乏契约精神啊?承担违约责任,本身就是遵守合同,是契约精神的表现。

 

再次,不违约的合同都是相似的,违约的合同各有各的原因,举着“契约精神”的大旗,就以为占领了道德高地,未免是“致命的自负”。

上月北京的一个朋友向我咨询退房的事:他买了套房但办不下公积金贷款,原因是开发商是家科技公司,从政府那里按科技用房批下来土地,再当成“住宅”卖,以后水电煤还得按商业用房收费。不知这种退房在陈先生的眼里算不算“缺乏契约精神”?

那天和一个房地开发公司做财会的朋友达成共识,差不多每一个房产开发项目都有这样那样违规、违约的地方:绿化面积缩水,市政设施不配套,马桶跟合同里的不一样,严重的有土地证批不下来的……以前是房产的卖方市场,消费者只能吃哑巴亏,现在风水变了,成为买方市场,消费者还会忍气吞声吗?这种“不诚信”退房正好教育房产商,为今后公平的房产交易制度打下基础。

 

之所以近几年,某些专家屡屡被草民们嘲笑,因为他们把很多概念道德化、神圣化,脱离现实。建议他们翻到微观经济学教科书第一页,看一看“理性人假设”,就不至于弄不明白:房价下跌时,消费者为什么会退房了。真正原因是市场风水变了,消费者选择“违约”来实现利益最大化,就这么简单;祭出“契约精神”的大旗来道德批判,未免太幼稚。

 

本文发表于《东方早报》120

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