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沈彬律师的电线杆子

灯要放在上头,盐不能失去咸味

 
 
 

日志

 
 

倒楼:房产业“基础不牢”难当支柱  

2009-06-30 01:55:40|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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博客:http://2008shenbin.blog.sohu.com/

 

 

按语:因为是发在纸媒上的,有些话不方便说。其实,上海倒楼事件,和央视大火一样成为网民的一次狂欢,一次嘉年华,如果不是有个民工死了的话,那真是一出完美的“黑色幽默”。中国人分为两种,一种是做了“房奴”的,一种是求做“房奴”而不可得,两者深深痛恨着那个“他们”,倒楼事件成为大家发泄对“他们”不满的一个窗口。

中国房产业是畸形的,我不是特指房价,而是从土地开发,到房产交易,再到物业管理、业委会自治,充满着猫腻,其背后是“他们”那有形的手、无形的手,从中渔利盘剥。有人在自己的房子里有过做“主人”的扬眉吐气吗?这是房产业形而上的追问。

 

 

 

本文发表于《新京报》

 

 

627日,上海“莲花河畔景苑”一幢在建高楼戏剧性地整体倒覆,虽然只造成了一个工人的死亡,但依然成为了舆论热点。

 

《东方早报》29日又曝出新闻,该地块的中标价格仅为604/平方米,是同期同地区地价的三分之一。而且当时的土地出让方式是“邀标”,原则上政府应面向比较知名的开发商,以保证楼盘建设质量。但梅都房地产这家名不见经传的小公司却意外胜出。有购房者指出楼盘是梅陇镇政府下面的开发商共同开发的,或者公司就是梅陇镇镇属企业。这一说法尚未得到证实。

 

据我向上海建筑行业的人士求证:此类房子的造价(包括安装)一般不超过1800/平方米(以建筑面积计算),即便是精装修也不会超过3000/平方米。而出事前该楼盘售价达到12000元以上,即毛利率超过200%,即使算上营销成本、资金成本、政府税收,房产商的利润率也高得吓人。

 

两会上工商联报告中指出:我国房价居高不下,缘于房地产开发的总费用(地价+税收)一半流向政府,上海最高达到64.5。近日,国土资源部副部长鹿心社澄清说,中国地价占房价比例平均为23.2%,相比于欧美及亚洲近邻,中国的地价还是很低的。

 

老百姓对房价里政府拿得多,还是开发商拿得多,并不感兴趣。但房地产的“暴利”是个不争的事实,房产交易中消费者缺乏保障,也是事实。倒了的“景苑”就是明证。

当土地出让费用成为地方政府最大的预算外收入,当房价高启有了关乎金融稳定的“政治正确”,当房地产被很多地方堂而皇之列为支柱产业,被寄予“保八”、抗危机的重任时,我们是否意识到要夯实房地产业的“基础”?

这就是:公开透明的房产开发制度,还有成熟公平的房产交易制度。没有这个基础中国房产业根本无法可持续发展;没有一个成熟的交易机制,开发商便会予取予求,违背诚信,将自己的风险转嫁给消费者。比如,“景苑”的倒掉,购买者只能得到退款,而房价已经涨了,这部分隐形损失很难得到法律的支持。而未倒房子的购买者原则上必须举证房子有隐患,才能退房。而且一旦公司破产,银行一般享有土地的抵押权,会优先于消费者得到清偿……

中国房产业飞速发展、利益畸高背后,却没有成熟的交易制度合法分配买卖双方利益、风险,往往是开发商一方独大:增密容积、缩小绿化面积、改变规划、加建楼层、延期交房、捂盘停车位……这一切的不诚信,往往由于缺乏政府的强势介入、消费者没有必要的房产律师的指导,以及司法成本的高昂,很难得到纠正,房地产成为一个不公正的行业。比如去年我的一位朋友买房以后便“状况”不断,先是开发商把科技办公用房作为“住房”卖给业主,两者在土地使用年限、水电费标准上差异很大,再是在小区里开辟了公交道路,噪音扰民……消费者自然怨气很大,而政府部门往往表示无能为力。当政府将房地产列为支柱产业时,有没有想到政府、制度本身就是房产业的短板?

 

 

没有可靠、安全的交易制度,房地产畸高的利润只会产生投机、招来游资热炒,甚至权力寻租、灰色地带,而不是培育一个成熟、健康的房地产市场,这也与中央对房产业的定位相背离。

大楼的连根倒地,充满着隐喻,似乎寓意中国房产业本身的“基础不牢”,难堪中国经济支柱产业的大任。

 

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