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倒楼赔偿不能再由开发商主导  

2009-07-14 11:22:38|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 本文发表于《新京报》7月14日

 

 

众人关注的上海倒覆楼房理赔方案11日出台,房产商提出两套方案:方案A,退还购房人已支付的房款本金,再加上以下赔偿中的一种,一是按照合同约定,赔偿房款的5%以及已付房款的利息(下称A1方案),二是委托评估机构确定当前房屋市场价,再退差价(下称A2方案)。方案B:业主可在小区内换房。最终的结果将由开发商与购房者“一对一”谈判。12日开发商推出了针对未倒楼的解决方案:除非楼房没达到国家竣工标准,否则原则上不能退房,并且否定了购房者“推倒重建”的建议。赔偿方案均未得到大多数购房者的首肯。(《东方早报》7月12日、13日报道)

 

 

 

具体分析一下,方案B——置换,由于倒楼,购房者彻底失去对房子质量的信心,房子也有了“无形损失”,购房者更不愿被“套牢”。

A2方案:退还房款本金,再赔偿房屋差价,相当于按当年购房者买了别处的房产的标准赔。购房者对于中介组织评估,很难从心理上认同,而且这只是弥补差价,而没有弥补购房费用。

 

至于A1方案,退还房款本金,再加上“合同约定的违约赔偿”——房款的5%以及已付房款的利息,这只是在延续买房合同的“不公平”,众所周知,中国不动产交易缺乏专业律师参与,往往是由开发商主导的霸王条款。在倒楼情况之下,房产商还要延续当年的5%的“霸王条款”,显然有违公平。

具体而言,购房者除交付房款,还支出房屋购置税、公积金担保、贷款保险费、律师见证费等等。5%能涵盖这一切损失吗?还有“已付房款的利息”是按银行同期“存款”利率计算,至少应该按“贷款”利率计算,才算公平。何况有些购房者可能从亲友处借钱,利率更高。

所以赔偿金至少应包括购房者的全部实际支出,不足5%的再按5%赔偿。

 

有没有方案C呢?比如依《消费者权益保护法》第49条,提供商品有欺诈行为的,应当退一赔一。房子在施工过程中一边挖坑一边垒土,造成倒覆,违反建设规程,这算不算“欺诈”,应不应该“退一赔一”?

 

还有鉴于很多业主倒楼后,心理必然受到严重伤害。有的是急于结婚用房,事发后要拖延终身大事,精神损害更大。开发商有必要支付“履约成本”,作为精神损害赔偿。

 

 

虽然有舆论的同情和支持,但相对于有组织、有专业知识、有财力的开发商,购房者缺乏组织、缺乏一致行动力,其“议价能力”是很差的。而且在“一对一”情况下,处于更不利的“囚徒困境”中。目前的两套方案还显示着开发商话语权的惯性,所以,真正要平衡双方的话语权,不能靠购房者一个人去战斗。现组织谈判团,也并不现实,那么就需要社会团体积极参与,比如上海消保委可以出面,征得集体授权之后,作为购房者的组织协调人,统一内部的步调。还有上海律师协会除了向当事人推荐律师外,还有必要协调组成统一的律师团,这才能为购房者争取更大的话语权。

 

 

上海倒楼事件,不仅仅是个合同违约,而是一个公共事件,事件的解决应体现社会公正。所以,我们的社会团体——消保委、律协等,不能因为所谓的民事行为“意思自治”而坐视不理,应当积极干预,这样才能将倒楼对社会的伤害减到最小。

 

 

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